Podwyższenie czynszu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w czasie trwania umowy

Jednym z najważniejszych postanowień umowy najmu lokalu mieszkalnego, zarówno z perspektywy najemcy jak i wynajmującego, jest regulacja związana z czynszem najmu i jego wysokością. Aktualna sytuacja ekonomiczna, w szczególności kilkukrotny wzrost stóp procentowych, spowodowało, że wielu wynajmujących zastanawia się nad podwyższeniem czynszu najmu.

.

Czy zmiana umowy w tym zakresie jest w ogóle możliwa?

Co do zasady TAK – możliwe jest podwyższenie czynszu najmu. Należy jednak mieć na względzie pewne ograniczenia w tym zakresie. Do umowy najmu lokalu mieszkalnego zastosowanie ma bowiem ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (dalej – Ustawa). Powyższy akt prawny, jak sama nazwa wskazuje, wprowadza pewne gwarancje bezpieczeństwa dla najemców – także w zakresie zmiany przez wynajmującego wysokości czynszu. Znajomość tej ustawy jest tym samym bardzo istotna z perspektywy najemcy, ale także z perspektywy wynajmującego – działalnie sprzeczne z ustawą, w tym wypadku podwyższenie czynszu z pominięciem zasad ustawy, będzie bezskuteczne.

Wypowiedzenie wysokości czynszu

Przede wszystkim podwyższenie czynszu nastąpić musi poprzez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Powyższe oznacza, iż de facto nie jest możliwe skuteczne wypowiedzenie wysokości czynszu przez wynajmującego wyłącznie miesiąc przed planowaną podwyżką, a tym bardziej z „ dnia na dzień”. Podejmując zatem decyzję o planowanej zmianie wysokości czynszu, należy niezwłocznie poinformować o tym fakcie najemcę – tak aby wyżej wspomniany termin mógł rozpocząć swój bieg.

Zachowanie formy pisemnej wypowiedzenia

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie, tj. nie będzie prawnie skuteczne podwyższenie czynszu w formie wiadomości sms, czy email. Zachowanie przez wynajmującego formy pisemnej, polega na opatrzeniu wypowiedzenia własnoręcznym popisem. Dla celów dowodowych zaleca się przy tym wynajmującemu zachowanie pokwitowania przyjęcia wypowiedzenia przez najemcę, względnie posiadanie dowodu nadania tego oświadczenia listem poleconym. Dzięki temu w przypadku ewentualnego sporu pomiędzy stronami umowy, w tym sporu sądowego, wynajmujący będzie mógł udowodnić fakt podwyższenia najemcy dotychczasowej wysokości czynszu.

Ograniczenia związane z wysokością podwyżki

Co do zasady, na etapie zawierania umowy najmu, strony mają swobodę w kształtowaniu wysokości czynszu najmu. Czynsz stanowi najczęściej stawkę rynkową, akceptowaną przez każdą ze stron. Owej swobody jednak wynajmujący nie ma już na etapie wykonywania umowy przez strony, w sytuacji, gdy z różnych przyczyn ustalona wcześniej stawka czynszu przestaje być dla wynajmującego satysfakcjonująca. Zgodnie z Ustawą podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach.

W tym miejscu należy odpowiedzieć na pytania co tak naprawdę oznacza wartość odtworzeniowa lokalu oraz jakie przypadki podwyższenia czynszu można uznać za uzasadnione – a tym samym jak wysoka może być podwyżka czynszu i kiedy jest ona możliwa?

Wartość odtworzeniowa lokalu

Wartość odtworzeniowa lokalu stanowi iloczyn powierzchni lokalu mieszkalnego i tak zwanego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik przeliczeniowy jest ustalany dla każdego z województw osobno i publikowany jest we właściwym Dzienniku Urzędowym województwa. Aktualnie dla województwa pomorskiego wskaźnik przeliczeniowy wynosi 5461 zł. Wyjątek stanowi miasto Gdańsk, gdzie wartość przeliczeniowa ustalona została na wyższą kwotę, tj. 7084 zł.

Zatem dla przykładu, wartość odtworzeniowa lokalu położonego na terenie miasta Gdańska, o powierzchni 30 m 2 wynosi aktualnie 212 520 zł. (3% tej wartości to 6375,60 zł.). Właściciel takiego mieszkania, chcąc podwyższyć czynsz, może to zrobić zatem zawsze, niezależnie od przyczyny, jeżeli w skali roku czynsz nie przewyższy kwoty w wysokości 6375,60 zł. (531, 30 zł. miesięcznie). W przeciwnym razie podwyżka jest możliwa, ale tylko w uzasadnionych przypadkach.

Doświadczenie życiowe, w tym analiza rynku nieruchomości nie pozostawia złudzeń, że kwoty wskazane w ustawie są niewspółmierne do aktualnych wartości rynkowych. Wynajmujący chcąc podwyższyć czynsz będą musieli zatem właściwie to uzasadnić.

Uzasadnione przypadki podwyższenia czynszu

Ustawodawca przewidział dwie sytuacje, w których uzasadnione jest zwiększenie czynszu najmu do kwoty przekraczającej 3% wartości odtworzeniowej. Przede wszystkim zgodnie z art. 8 a ust. 4 e Ustawy, uzasadniona jest podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Wyżej wskazany wskaźnik jest ogłaszany w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski". Dla przykładu, wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2021 r. w stosunku do roku 2020 wyniósł 105,1 - co oznacza uzasadniony wzrost czynszu najmu o 5,1%.

Ponadto, za uzasadnioną uważa się także podwyżkę czynszu najmu w sytuacji gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym mu pokrycie kosztów utrzymania wynajmowanego lokalu, jak również zapewniającym wynajmującemu zwrot kapitału i zysk. Istotnym jest jednak, iż wynajmujący nie ma dowolności w ustaleniu powyższych kryteriów. Podwyższając bowiem czynsz najmu właściciel może ustalić zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu (ewentualnie 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową) - aż do ich pełnego zwrotu. Przyjmując zakup lokalu mieszkalnego za kwotę 500 000 zł., dopuszczalny przez ustawodawcę zwrot kapitału kształtuje się na poziomie 7500 zł. rocznie. Ustawodawca ingeruje również w drugi ze składników czynszu, tj. zysk wynajmującego wskazując, iż ma być on godziwy. Powyższe pojęcie jest nieostre, nie ma bowiem tak zwanych widełek czynszu, którego wysokość jest godziwa dla wynajmującego. W praktyce sądowej wykształciła się jednak koncepcja, zgodnie z którą ustalając godziwy zysk należy wziąć pod uwagę kryteria takie jak wartość pieniądza, czy sytuację na rynku nieruchomości w danej miejscowości. Dla przykładu, w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu, sygn. akt II Ca 1206/15 uznał, iż w tamtym czasie, na rynku wrocławskim godziwy był zysk z tytułu umowy najmu na poziomie 6.06 %.

Decydując się zatem na podwyżkę czynszu – wykraczającą ponad wskaźnik wzrostu cen towarów i usług- należy zbadać każdy z parametrów czynszu i ocenić, czy czynsz w aktualnej wysokości zapewnia odpowiedni wzrost kapitału oraz godziwy zysk. Nie można jednak stracić z pola widzenia, iż opisane wyżej obostrzenia dotyczą wyłącznie zmiany wysokości czynszu w trakcie trwania umowy. Jego pierwotna wartość zależy bowiem od stron i może zostać przez strony dowolnie ukształtowana.

Dopuszczalna częstotliwość zmiany czynszu

Zgodnie z Ustawą, podwyższenie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Powyższy termin należy przy tym liczyć od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać.

Czy strony mogą w umowie ograniczyć albo całkowicie wyłączyć ograniczenia dotyczące podwyższenia czynszu?

Do każdej umowy najmu lokalu mieszkalnego zastosowanie ma ustawa o ochronie praw lokatorów. Co istotne, strony w umowie mogą uregulować stosunek najmu w sposób odmienny niż w ustawie – jednak tylko wtedy, kiedy zmiany te dokonane są na korzyść lokatora.

Co zatem może zrobić wynajmujący?

Oczywiście pierwsza rada będzie bardzo prozaiczna. Ustając czynsz najmu warto mieć na względzie utrudnienia związane z jego zmianą, a tym samym ustalić czynsz w taki sposób, aby był on dla wynajmującego satysfakcjonujący. Drugą z możliwości jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Do umowy najmu okazjonalnego opisane w artykule ograniczenia nie mają zastosowania, a wynajmujący może podwyższyć czynsz zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Co jednak w sytuacji, gdy umowa została już zawarta?

W przypadku umowy najmu zawartej na czas określony, warto po wygaśnięciu umowy zawrzeć kolejną umowę najmu (nawet z tym samym najemcą) ale już na nowych zasadach, tj. przy uwzględnieniu wyższej stawki czynszu. Jeżeli natomiast umowa została zawarta na czas nieokreślony, najprostszym sposobem wydaje się po prostu wypowiedzenie takiej umowy.

Zawierając umowę najmu każda ze stron winna mieć zatem świadomość skutków tej umowy, a tym samym jej zawarcie powinno być poprzedzone wnikliwą analizą rynku oraz obowiązujących przepisów prawa. W razie wątpliwości zawsze warto skonsultować się z prawnikiem, który znając potrzeby stron sporządzi stosowną umowę, odpowiednią do danego stosunku prawnego.