Czy można wyodrębnić wspólnotę mieszkaniową ze spółdzielni mieszkaniowej?

Celem każdej spółdzielni mieszkaniowej jest przede wszystkim zarządzanie należącymi do niej nieruchomościami, a także zarządzanie nieruchomościami nabytymi przez członków spółdzielni. Spółdzielnia Mieszkaniowa de facto pełni zatem tę samą funkcję co zarząd wybrany przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Inny jest jednak sposób funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej i wspólnoty mieszkaniowej. Spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot profesjonalnie zajmujący się zarządem nieruchomościami, a tym samym dająca właścicielom nieruchomości względne poczucie bezpieczeństwa. Z drugiej strony, o ile wspólnota mieszkaniowa to tak naprawdę zrzeszenie właścicieli nieruchomości, o tyle spółdzielnia mieszkaniowa to osoba prawna o sformalizowanej strukturze, zatrudniające wielu pracowników – co z kolei często przekłada się na wyższy czynsz.

Istotnym jest, iż właściciele nieruchomości de facto mają wybór co do sposobu zarządzania nieruchomością – także wtedy, gdy zarząd wykonywany jest przez spółdzielnię mieszkaniową.

.

Zawiązanie wspólnoty mieszkaniowej

Większość właścicieli lokali położonych w nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię mieszkaniową może podjąć uchwałę, iż w zakresie ich praw i obowiązków, a także w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (a nie dotychczasowe przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych). Powyższe oznacza, iż od daty podjęcia uchwały zawiązuje się wspólnota mieszkaniowa. Od tego momentu także spółdzielnia mieszkaniowa obowiązana jest rozliczyć z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości.

W jaki sposób należy podjąć uchwałę?

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż do podjęcia uchwały o wyodrębnieniu wspólnoty stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, a nie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Właściciele lokali zainteresowani wyodrębnieniem wspólnoty powinni zatem złożyć do spółdzielni mieszkaniowej wniosek o zwołanie zebrania właścicieli danej nieruchomości. Co istotne, wniosek taki złożyć muszą właściciele reprezentujący co najmniej 1/10 udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej. Uchwała o wyodrębnieniu wspólnoty mieszkaniowej zostaje przyjęta, gdy opowie się na nią większość właścicieli, których głosy liczone są według wielkości udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej. W głosowaniu udział bierze również spółdzielnia mieszkaniowa jako „właściciel” niewyodrębnionych jeszcze lokali mieszkalnych.

Powołanie zarządu wspólnoty

Kolejnym ważnym krokiem jest dokonane wyboru zarządu nowopowstałej wspólnoty (ewentualnie zawarcie przez wspólnotę umowy z osobą, której zarząd zostanie powierzony). Co istotne, do tego momentu zarząd nieruchomości będzie sprawowany jeszcze przez spółdzielnie mieszkaniową, ale już na zasadach dotyczących wspólnot mieszkaniowych.

Co z właścicielami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali?

Podjęcie uchwały, o wyodrębnieniu wspólnoty mieszkaniowej w żaden sposób nie narusza spółdzielczych praw do lokali, tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Powyższe oznacza, iż nawet po wyodrębnieniu wspólnoty mieszkaniowej osoby, którym przysługuje jedno z dwóch wyżej wymienionych praw, mogą złożyć do spółdzielni mieszkaniowej wniosek o przeniesienie własności lokalu.

W tym miejscu należy zasygnalizować, iż zgodnie z przepisem art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wspólnota mieszkaniowa zawiązuje się także z mocy prawa, tj. automatycznie, jeżeli w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali. Należy pamiętać o tym, iż właściciel ma wpływ na losy nieruchomości wspólnej, niezależnie od tego jaka jest forma zarządzania tą nieruchomością. Tylko wiedza o przysługujących właścicielom prawach pozwala jednak na podejmowanie racjonalnych i skutecznych działań. W razie wątpliwości warto rozważyć zatem konsultację z prawnikiem lub licencjonowanym zarządcą nieruchomości.